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NEWSLETTER N°20

FACTURATION AU VOLUME DE L’EAU

La première relève quadrimestrielle des compteurs d’eau a été effectuée le 30 avril, et les factures de consommation ont été émises et diffusées immédiatement après à tous les propriétaires.

C’est la société Vaimana qui a réalisé cette prestation, à la suite de la décision du conseil syndical de la lui confier, devant la défaillance de la Polynésienne des Eaux. Il reste quelques détails à régler, mais on peut se féliciter, et féliciter Vaimana, d’avoir mené à terme ce projet ancien, en collaboration avec la Commune de Punaauia.

Les résultats de cette première série permettent de confirmer plusieurs points connus, ou pressentis :

  • La moyenne générale des consommations par lot (hors résidences et aberrations) est de 96 m3 pour la période, soit environ 24 m3 par mois. C’est un niveau bas, et on ne peut que s’en féliciter.

  • L’écart-type est de 86 m3, ce qui est très élevé, et révèle une grande dispersion des consommations. Ça signifie qu’il y a beaucoup de petits consommateurs, en dessous de la moyenne, et beaucoup aussi au-dessus de la moyenne. Ceux qui sont au-dessus peuvent probablement prendre des mesures adaptées pour réduire leur consommation.

  • Le poids des pertes sur la facture de chaque abonné est de l’ordre de 47%. Ce qui signifie que dans la facture moyenne, de 13 107 f, 6 160 f payent les pertes d’eau.

    Si les pertes étaient ramenées à 0, la facture ne serait plus que de 6 947 f.

  • Ceci confirme que le passage de la facturation communale du forfait au réel consommé sera probablement bénéfique à une large majorité de propriétaires : le forfait annuel de 35 500 f équivaut à une facture quadrimestrielle de 11 833 f ; or 63% des propriétaires sont en dessous de ce montant. Il faudra bien sûr attendre le résultat des deux autres factures quadrimestrielles pour le vérifier.

  • Ces résultats confirment l’importance confirmée de la lutte contre les pertes :

    • Au niveau individuel : chacun doit se soucier des pertes dans sa propriété, et, pour commencer, vérifier que, lorsque tous les robinets sont fermés, le compteur ne  tourne pas,

    • Au niveau collectif : c’est l’objet principal du Plan Eau, qui est commenté ci-dessous.

    • Des alertes de surconsommation individuelles, révélant de possibles fuites dans la propriété, seront diffusées lorsque des anomalies seront relevées par rapport aux constats des relevés précédents. Pour ce faire, il convient de disposer d’une série assez longue, qui va être constituée aux cours des prochaines relèves.



PLAN EAU

  • Avec le remplacement des compteurs individuels et des compteurs généraux, le plus gros de l’opération de mise à niveau initiale est achevé :  on ne pouvait envisager d’actions correctives aussi longtemps qu’on ne disposait pas d’un recueil de données homogène et fiable.

  • Cette première phase a coûté 24,0 M. Les recettes spécifiques ayant été de 15,4 M, ce sont environ 8,5 M qui ont été financés sur nos réserves.

  • Les actions décidées en Assemblée générale le 26 mars dernier portent sur les priorités recensées avec la Polynésienne des Eaux au cours des dernières années :

    • La mise à niveau du système de pompage du bassin R1. Il ne s’agit pas là d’entreprendre une réduction des pertes, mais de réduire le risque de priver tout le lotissement et les autres utilisateurs du réseau (OPH, Hauts de Matatia) de toute alimentation en cas de défaillance de l’existant. La mise en place d’un skid, en remplacement de pompes immergées, permettra une intervention plus rapide et plus simple.

    • Il en coûtera 10,4M. La commande a été passée le 15 mai.

    • L’autre opération est destinée à réduire les pertes de réseau, et les casses à répétition, en commençant par la zone la plus fragile, entre les lots 105 et 142.

    • Les devis sont entre 23 et 26 M, montants élevés, car il s’agit de rénover les réseaux de refoulement ainsi que de distribution, remplacement de la fonte amiantée par des canalisations en PVC. La commande sera passée dans les prochains jours, après négociation.

  • Parallèlement à la réalisation de ces investissements, nous disposerons dès cette fin d’année de données permettant d’identifier les zones les plus fuyardes et d’y programmer des opérations plus limitées.

  • Le projet de regroupement général des vannes et des compteurs de la zone hors lotissement autour du R4 à l’intérieur du lotissement, à l’image de ce qui a été réalisé au lot 115 et au lot 101, est toujours d’actualité. Il faudra évaluer les possibilités de financement restant pour éventuellement y procéder.


ENTRETIEN DES ESPACES VERTS

Arnold Banner a décidé d’arrêter son activité à Taapuna, après 32 ans d’activité. Cette décision a pris effet au 31 mars 2026.

Nous adressons à Arnold nos très chaleureux remerciements pour son investissement personnel tout au long de cette période, qui a permis de conserver au lotissement son aspect accueillant, et de résoudre au mieux les multiples problèmes rencontrés, s’agissant par exemple des dépôts sauvages d’ordures.

Son remplaçant a pris ses fonctions en avril. Il s’agit de la société Nouvel Horizon, représentée par M. Vincent Lehartel.


RAPPEL – RESPONSABILITE DU CONSEIL SYNDICAL FACE AU NON RESPECT DU CAHIER DES CHARGES

Le Conseil syndical s’est prononcé sur les actions à entreprendre en cas de constat d’infraction aux dispositions du cahier des charges du lotissement.

Il s’agit principalement de l’exécution de travaux « neufs ou d’entretien d’extension, ou de réfection » sans autorisation préalable du Conseil syndical, et, après avis de l’architecte-conseil ; laquelle autorisation est impérative (art. 20 et 22 du cahier des charges).

Après délibération le Conseil syndical a décidé que, en l’absence de régularisation du propriétaire, dûment averti par ses soins, et mis en demeure si nécessaire, une présentation factuelle du dossier serait faite à l’Assemblée générale, qui déciderait des suites, éventuellement judiciaires, à donner.

N’hésitez à contacter le conseil syndical ou le syndic si vous avez des informations ou des questions à ce sujet.

NOUVEAU RAPPEL IMPORTANT

Concernant la végétation et en cas de litige concernant la vue avec un voisin situé en amont, on se doit de respecter les pages 76 et 77 du cahier des charges et les articles 671 et 672 du code civil.


NOUVEAU RAPPEL – RESTRICTIONS QUANT AU VOLUME DES DECHETS DEPOSES EN POUBELLE

La Mairie nous rappelle que ne sont ramassés que les déchets déposés dans les poubelles (noire et verte), dans la stricte limite de leur volume. Il ne faut donc pas déposer de déchets à côté des poubelles : ils ne seront pas ramassés.

NOUVEAU RAPPEL DES BONNES PRATIQUES S’AGISSANT DES DECHETS VERTS

Le volume des déchets verts stockés le long des voies avant d’être ramassés par les véhicules communaux augmente régulièrement.

Afin de faciliter le travail des services et d’éviter l’anarchie, merci de vous souvenir des règles de base à suivre en cette matière :

  • Déposer les déchets aux emplacements réservés,

  • N’y déposer que des déchets verts – le dépôt d’encombrants ou de déchets ménagers y est interdit,

  • N’y déposer que les déchets verts liés à l’entretien de nos jardins, et pas ceux venant d’ailleurs,

  • Ne déposer que des végétaux en vrac – les sacs plastiques contenant des déchets verts sont à laisser le mardi devant sa propriété, et sont ramassés dans la journée,

  • Déposer les déchets par-dessus le tas existant, et éviter ainsi d’agrandir la surface occupée en déposant à côté.

  • Si cela est possible, déposer les déchets verts en fin de mois , ceux-ci étant ramassés le premier mardi de chaque mois. Moins le stockage est long et moins élevés sont les risques de voir les tas de déchets verts se transformer en décharge.


AFFAIRES JUDICIAIRES EN COURS

Affaire Sichoix – Capron

  • Rappel : recours de l’ASL contre les propriétaires de la parcelle hors lotissement AX128. Nous avons demandé au Tribunal qu’un arbitre soit nommé pour fixer le juste niveau de charges auquel il doivent être astreints, devant leur refus de nommer un arbitre d’accord parties.

  • Il a été fait appel par l’ASLT de la décision du tribunal de 1ère instance prenant acte de l’accord des consorts Capron-Sichoix de se soumettre au régime commun des charges du lotissement, mais les exonérant du paiement des arriérés de charges depuis le 11 juillet 2014.

  • L’audience d’appel se tiendra le 12 juin prochain.

Affaire Cardamone (SCI Mahana Toru)

  • Rappel :  assignation par l’ASLT aux fins de régulariser son alimentation par la signature d’une convention, et le paiement de l’indemnité de raccordement au réseau.

  • L’action se poursuit maintenant au fond, et l’audience se tiendra le 10 juin prochain.

Affaire Prunonosa

  • Propriétaire hors-lotissement, non raccordé au réseau d’eau potable, ne payant aucune charge depuis plus de 20 ans, M. Prunonosa a réclamé en référé son raccordement au réseau d’eau, arguant des termes de la convention de 2002 qui le lie au lotissement, mais en refusant de régler les charges, comme d’accepter l’arbitrage qui doit se tenir en cas de désaccord sur leur montant.

  • Le tribunal a débouté M. Prunonosa le 4 mai dernier.

Affaire ASLT contre Hauts de Taapuna (résiliation de la convention de 2002)

  • Rappel : il s’agit de l’action décidée par les AGE du 07.12.23 et du 06.06.24

  • Comme cela a été exposé lors de l’Assemblée générale du 26 mars 2026, le jugement rendu par le Tribunal de première instance a débouté l’ASLT de toutes ses demandes, et l’a condamnée à payer 300 000 f à la SARL des Hauts de Taapuna.

  • Eu égard à l’importance de ce sujet, il est nécessaire de le commenter, comme cela a été fait en réunion, afin de répondre aux interrogations de tous, puisque le taux de présence à l’AG a été faible, comme hélas souvent.

  • La question a été posée en réunion de savoir si la requête déposée par l’ASLT devant le Tribunal était conforme aux vœux émis par les participants aux Assemblées générales qui l’ont diligenté. Concrètement, certains se sont interrogés sur la rédaction de la requête, en se demandant si elle reflétait réellement les souhaits d’éclaircissement de la majorité : dire si la convention détenue par Les Hauts de Taapuna l’autorisait à construire autre chose qu’une maison individuelle sur sa parcelle, donc lui interdisant la construction d’un immeuble.

  • Il est rappelé que si la requête a mis tant de temps à être formulée -presque 6 mois – c’est que sa première rédaction, proposée en Assemblée générale le 7 décembre 2023, ne convenait pas. C’est à l’issue d’échanges nombreux entre notre avocat, la SOGECO et un membre du conseil syndical, que la rédaction définitive a été arrêtée, puis proposée à la réunion du 6 juin 2024, qui l’a approuvée, par 17 voix pour, et 24 abstentions. On rappelle que le texte de la requête a été lu intégralement en séance avant qu’il soit procédé au vote.

  • La conclusion de la requête était formulée ainsi :

    • « Juger que le lot AX131 propriété de la SARL Les Hauts de Taapuna ne peut recevoir que la construction d’une maison d’habitation individuelle

    • Juger que le non-respect par la SARL Les Hauts de Taapuna de son obligation de construction d’une maison individuelle sur sa parcelle entraine résiliation des conventions liant les parties et faculté pour l’ASL Taapuna de ne plus fournir en eau la parcelle AX131, etc. »

  • Le jugement du 25 octobre 2025, déboutant l’ASLT comporte principalement les attendus suivants :

    • « Le tribunal ne considère pas que la mention : « la propriété de la SCI  Strelitzia Reginae recevra cinq habitations individuelles » figurant in fine de la convention du 11 décembre 2002, doit être interprétée comme la volonté du lotisseur de subordonner l’octroi du droit de passage et de raccordement aux réseaux à la construction par la SCI Strelitzia Reginae de cinq maisons d’habitation individuelles.  

    • En effet, la corrélation entre des deux notions : octroi de la servitude et construction de cinq maisons individuelles ne résulte pas de la rédaction même de la clause, qui ne mentionne pas expressément, clairement, et précisément, que le droit ne sera accordé qu’à la condition que la parcelle AX131 ne comporte pas plus de cinq villas individuelles.

    • La mention querellée est apposée, de manière indépendante des mentions la précédant, après que la servitude accordée ait été décrite, sans y être corrélée, et doit être interprétée comme précisant simplement le projet immobilier de la SCI Strelitzia Reginae à cette période.

    • En déduire, comme le soutient la requérante, que l’octroi de la servitude dépendait de l’obligation de construction incombant à l’acquéreur de la parcelle de cinq maisons sur celle-ci, revient à rajouter au contrat liant les parties, en imposant à l’une d’entre elles, et à ses successeurs, une obligation supplémentaire, non contractuellement acceptée. »

  • On peut ainsi constater le conformité de la requête aux vœux des partisans de l’action entreprise contre la SARL des Hauts de Taapuna. Et la concordance de la réponse du tribunal aux termes de ladite requête.

  • On rappelle aussi que les arguments du tribunal avaient été largement développés au sein du conseil syndical dans la période précédant l’AG de décembre 2023, et conduit celui-ci à recommander de s’abstenir de l’action finalement entreprise, sans être suivi.